Dashboard Instandsetzungsmanager - "Business Intelligence" für Immobilien
Die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie wird maßgeblich von den entstehenden Nutzungskosten geprägt, die sich nach DIN 18960 insbesondere aus Objektmanagementkosten, Betriebskosten und Instandsetzungskosten zusammensetzen. Mit der eigenen Software "Instandsetzungsmanager" besitzt das Ingenieurbüro eine für die Instandhaltungsplanung und Nutzungskostenoptimierung einzigartige Möglichkeit zur Erfassung jeglicher Instandhaltungen und zur Optimierung des Betriebs und der gesamten Nutzungskosten. Neben Wirtschaftlichkeitsaspekten ist für ein qualifiziertes Gebäudemanagent vor allem die Berücksichtigung der Betreiberverantwortung von Bedeutung. Die Leistungen unterstützen den Betrieb von Gebäuden nachhaltig, sind digital und größtenteils mit mobilen Webanwendungen verfügbar. Dabei handelt es sich wie folgt um:
- Instandhaltung
- Betreiberpflichten
Instandhaltung
- Bestandsaufnahme
Bei einer Bestandsaufnahme von Anlagen und Bauteilen werden im Vorfeld Struktur und Systematik der Datenerfassung abgestimmt und festgelegt, damit das Datenmaterial später eine einwandfreie Anwendung findet. Die Datenaufnahme erfolgt vor Ort unter Berücksichtigung des vereinbarten Detaillierungsgrads. Besondere Vorteile der Methodik sind:
- Berücksichtigung relevanter Normen und Richtlinien
- Definition von Zweck und Verwendung, Umfang und Detaillierung
- Formulierung allgemeingültiger und kundenseitiger IT-Standards
- Datenaufbereitung und -verifizierung
- Praxisrelevante Anwendungsmöglichkeiten
- Einfache Nutzung
Neben einer Aufnahme technischer Daten und Gegebenheiten werden Anlagen und Bauteile fotografisch erfasst und gegliedert. Bei Bedarf werden Detailzeichnungen angefertigt oder Laserscanner (2D / 3D) eingesetzt. Als Datenbasis entsteht ein Kataster. In besonderen Fällen, u. a. bei genehmigungspflichtigen Nutzungsänderungen, können einschlägige Bestandsaufnahmen, wie z. B. der Brandschutztechnik, von Bedeutung sein. Die digitalen Daten sind vielfältig nutzbar, ermöglichen die Beschleunigung von Entscheidungsprozessen im Gebäudemanagement, unterstützen Administration und zugehörige Software (CAFM, BIM, ERP) nachhaltig, z. B. auch bei Ausschreibung und Vergabe, in der Start-Up-Phase für den Gebäudebetrieb, bei Instandsetzungen oder der Umsetzung von Betreiberpflichten. Das Kataster dient dann dem Auftraggeber als Basis für eine weitergehende Bewirtschaftung im Rahmen des Gebäudemanagements und ermöglicht vielfältige Erweiterungen, z. B. mit Daten zu Wartungen, Prüfungen und Lieferanten.
- Instandhaltungsplanung
Eine Instandhaltungsplanung wird entweder für alle Anlagen und Bauteile, inkl. Baukonstruktion, durchgeführt oder ggf. separat nach Baukonstruktion oder Technik. Im Rahmen einer Zustandsbewertung und Risikobetrachtung werden optimale Instandhaltungsstrategien für den Gebäudebetrieb entwickelt. Eine ausgewogene Instandhaltungsplanung berücksichtigt darüber hinaus u. a. Vorgaben gem. DIN 31051 sowie ggf. DIN EN 13306. Weiterhin ist neben Sicherheit, Funktionsfähigkeit und Werterhaltung (Nutzungsdaueroptimierung) ebenso die Effizienz von Maßnahmen von Bedeutung, ggf. ergänzt um weitere Festlegungen und Zielsetzungen. Instandhaltungsplanungen des Ingenieurbüros sind gekennzeichnet durch:
- Strukturierte Zustandserfassung
- Richtlinienkonforme Gliederung und Bewertung
- Nutzenbringende Kennzahlen
- Zuverlässige und angemessene Erhaltungsplanung
- Nachvollziehbare Hinweise und Empfehlungen
Die Vorgaben der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) werden qualifiziert unterstützt. Die Instandhaltungsplanung ist ein wichtiger Bestandteil eines kontinuierlichen Verbesserungsprozesses (KVP) und unterstützt einen wirtschaftlichen und sicheren Betrieb nachhaltig. Auch Phasen eines zeitweiligen Leerstands können hierbei eine besondere Berücksichtigung finden.
- Nutzungskostenoptimierung
Nutzungskosten sind mittlerweile ein beachtlicher Kostenfaktor, der die Rentabilität eines Unternehmens beeinflusst. Die Nutzungskostenoptimierung setzt auf einer Instandhaltungsplanung auf, erweitert diese und bietet somit einen ganzheitlichen Überblick für technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement. Eine Nutzungskostenoptmierung ist die Basis für ein (kontinuierliches) Nutzungskostenmanagement. Immobilien können zielorientiert gesteuert und weiterentwickelt werden. Wesentliche Bausteine sind u. a.:
- Aufstellung der Instandsetzungskosten
- Identifikation der Kostentreiber und Risikoposten
- Benchmarking
- Rentabilitätsprüfungen
- Budgetierung und Meilensteinplanung
Das System der Nutzungskostenoptimierung kann bei Bedarf um zahlreiche Features erweitert werden, z. B.:
- Ermittlung der Energieeffizienz-Klasse
- Implementierung nachhaltiger Kriterien
- Definition von Zielkennwerten (KPI)
- Mess- und Betriebsdatenmanagement
- Ermittlung von Ausfallraten und Verfügbarkeiten
- Kontinuierliche Aktualisierungen der Betreiberpflichten
- Automatisierung von Arbeitsprozessen
- Umsetzung weitergehender Optimierungen, z. B. Brandfallsteuerung
Somit steht ein modulares Instrument für einen qualifizierten Betrieb mit passendem Kostencontrolling und großem Mehrwert zur Verfügung.
- Analyse von Nutzungsmöglichkeiten und Bedarf
Im Rahmen von Projektbearbeitungen werden von Kunden immer wieder Fragen zur Flexibilität der Immobilie und sonstigen Nutzungsmöglichkeiten gestellt. Viele davon wünschen sich eine nachhaltige Immobilienoptimierung und eine Risikominimierung der Ertragssituation. Dies ist ausgesprochen verständlich, da der Eigentümer oder Verwalter die Immobilie auch zukünftig bestmöglich im Markt halten möchte. Es ist daher von großem Vorteil, für eine Investitionsentscheidung wesentliche Informationen zu berücksichtigen, um Erfolg und Risiko einer möglichen Umnutzung vor der eigentlichen Umsetzung zu bewerten. Hier können sinnvoll und nach Bedarf folgende Instrumente weiterhelfen:
- Machbarkeitsstudie
- Markt- und Standortanalyse
- Bedarfsplanung (DIN 18205) sowie Wertanalyse (VDI 2800)
Eine Analyse der Immobilie selbst mit Zustandsbewertung, technischen und wirtschaftlichen Machbarkeiten, Prognosen sowie Berücksichtigung des Marktumfelds und regionaler Besonderheiten verschafft Klarheit. Vorliegende Daten aus Immobilientransaktionen werden zusätzlich als Indikator genutzt. Ebenso können ggf. entstehende Vorbehalte gegenüber beabsichtigten Nutzungsänderungen im Vorfeld bewertet werden, unterstützt durch eine konkretisierte Bedarfsplanung. Qualifizierte Ausarbeitungen liefern strategische Ansätze für (ganzheitliche) Bestandsoptimierungen und begünstigen eine stabile Immobilienentwicklung.
Betreiberpflichten
Betreiberpflichten stellen gesetzliche, behördliche und privatrechtliche Auflagen dar. Eine ordnungsgemäße Wahrnehmung der Betreiberverantwortung minimiert Haftung und Risiko und verbessert die Rentabilität nachhaltig. Das Ingenieurbüro bietet mit der Gebäudeinspektion hierzu qualifizierte Unterstützung für alle Gebäudeklassen an.
- Gebäudeinspektion
Eine Inspektion erfasst den Zustand der Immobilie und ermöglicht es, insbesondere wesentlichen Anforderungen der Betreiberpflichten gerecht zu werden oder diese aufzuzeigen. Im technischen und infrastrukturellen Gebäudemanagement sind zahlreiche Vorschriften zu berücksichtigen, angefangen vom BGB über die Bauordnung bis hin zu Unfallverhütungsvorschriften, um nur einige zu nennen. Hierzu werden nach Bedarf folgende Bereiche einbezogen:
• Baukonstruktionen
• Technische Anlagen
• Außenanlagen
• Ausstattung
Im Rahmen einer Begehung werden in einem anschließenden Bericht Zustände dokumentiert und Defizite vermerkt. Die Zustandserfassung wird dabei durch berührungslose Messtechnik qualifiziert unterstützt. Der Inspektionsbericht dient dem Eigentümer bzw. Betreiber als Basis für die Erfüllung der Obliegenheiten in Bezug auf gesetzliche, behördliche und versicherungsrechtliche Vorgaben, unterstützt ein integrales Sicherheitskonzept und reduziert den Aufwand für Mängelbeseitigungen. Gleichzeitig liefert der Bericht wertvolle Informationen für die Instandhaltung und zu wiederkehrenden Berichtspflichten.
- Zustandserfassung
- Zusammenstellung erforderlicher Prüfungen und Wartungen
- Hinweise zu Risiken, Gefährdungen, Schäden und technischen Qualitäten
- Zuordnung relevanter Rechtsgrundlagen
Bei Bedarf sind zusätzliche Nachweise oder Leistungen erforderlich, die für die Wahrnehmung der Betreiberverantwortung erforderlich oder sinnvoll sind und optional erbracht werden. Es handelt sich dabei insbesondere um Folgende:
- Ergänzende Durchführung von Gebäudesicherheitsaudits gem. VDI-MT 3810
- Struktur- und Strategieplanung zur Umsetzung der Betreiberverantwortung
- Gefährdungsbeurteilungen gem. BetrSichV, DGUV, TRBS, ASR
- Brandschutzbegehungen inkl. thermografischer Prüfungen mit Wärmebildkamera
- Prüfung der Blitzschutzanlage gem. VDE 0185-305-3
- Erstellung eines Brandmeldekonzepts gem. DIN 14675
- Begehungen gem. VDI 6200 (10.1.1 bzw. Anhang C - Begehungen duch Eigentümer/Verfügungsberechtigten)
- Beurteilung möglicher Einflüsse durch Extremwetterereignisse
- Energieausweise gem. GEG
- Berechnungen zum CO2-Ausstoß
- Erstellung von Instandhaltungsverträgen gem. EN 13269
- Erstellung von Katastern (Brandschottungen, Brandschutzklappen, Türen etc.)
- Reparaturhandbuch
- Prüfungsbegleitung oder Prüfungsvertretung
- Durchführung von "Reviews" zur systematischen Untersuchung, Bewertung und Verbesserung
- Überarbeitung / Ergänzung der Dokumentation (u. a. Bauwerksbuch, Brandschutzakte, Prüfberichte)
- Datenbestückung von Verwaltungssoftware
Alle Dokumente der Gebäudeinspektion können auf Wunsch in mobile Webanwendungen integriert oder für ein kundenseitiges CAFM-System fertig aufbereitet werden. Ein Inspektionsbericht kann darüber hinaus Optimierungsmöglichkeiten bei Versicherungs- und Lieferantenverträgen ermöglichen sowie personelle Einsatzzeiten reduzieren und zusammen mit der Instandhaltungsplanung als Grundlage für ein Betreiberhandbuch dienen. Eine Ergänzung und Aktualisierung relevanter Unterlagen unterstützt den Gebäudebetrieb nachhaltig und verringert Risiken. Wiederkehrende Überprüfungen der Erfüllung der Betreiberpflichten werden somit deutlich vereinfacht.
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